Vous n’avez pas assez d’argent pour vous lancer dans un investissement immobilier ? Vous devez donc louer une résidence principale ? Près de la moitié de la population française est dans le même cas que vous. Une chose est sûre, louer un appartement ou une maison vous expose à certaines charges que voici.
Le loyer évidemment
Quand vous êtes en location, vous devez payer le loyer. Faute de quoi, vous risquez une expulsion pour occupation abusive. Le prix du loyer est convenu dans le contrat de bail avant même le début de la location. Les démarches pour l’augmentation de ce dernier y sont également mentionnées.
Cette année d’ailleurs, en France, une augmentation de 2.48% du loyer a été enregistrée depuis le début de 2022. L’indice de référence des loyers ou IRL est désormais à 135,84 euros, selon l’Insee.
Il n’y aura aucun gel d’après le Conseil National de l’Habitat ou CNH. Néanmoins, afin de préserver aussi bien les locataires que les propriétaires, le gouvernement plafonne cette augmentation de 3.5% sur 1 an.
Les charges locatives récupérables
Outre le loyer, les locataires doivent aussi payer les charges locatives récupérables. Ce sont les dépenses d’entretien du bâtiment que les locataires vont payer avec leur propre argent aux bailleurs.
- Que dit la loi ?
Les charges récupérables sont sous l’égide du décret N° 87-713 du 26 aout 1987. Il énonce que les locataires peuvent avoir à payer davantage de dépenses que le simple loyer en échange de l’utilisation du bien qui sera mis à sa disposition.
Par ailleurs, ses charges locatives peuvent varier selon que vous ayez un bien meublé ou non et qu’il s’agisse d’une location de résidence principale ou de bureaux.
- Quelles sont ces charges ?
On peut classer les charges locatives en 7 catégories.
Vous avez notamment le paiement pour :
- L’eau froide, l’eau chaude et le chauffage collectif.
- Le chauffage privé ainsi que l’eau chaude sanitaire de l’appartement ou de la maison
- Les frais d’entretien des ascenseurs et des monte-charges
- Les frais d’entretien des parties communes intérieures et extérieures
- Les dépenses pour assurer l’hygiène du bâtiment
- Le prix des accessoires d’entretien
- Les participations sociales liées à l’immeuble
- Comment les payer ?
Il existe deux manières de payer les charges locatives à son propriétaire :
- Les provisions ou les avances mensuelles ou trimestrielles que vous allez payer directement au bailleur.
- Un paiement mensuel, c’est-à-dire que vous réglez une partie des charges annuelles à chaque fois que vous payez votre loyer.
- Combien coûtent ces charges ?
Le coût des charges locatives sera estimé avant le début de chaque nouvelle année de location par le propriétaire. Il varie en fonction du logement et de sa taille ainsi que de son état. En tous les cas, le montant de ces dépenses sera convenu entre les deux parties. Ce qui permet à chacun de se protéger des abus de l’autre.
S’il reste des fonds des anciens versements, le propriétaire bailleur n’aura pas le droit de les garder. Le trop-perçu devra être intégralement remboursé au locataire avant un nouveau calcul des charges.
Les charges locatives non récupérables
Les locataires devront également payer des charges locatives non récupérables. Ce sont notamment les dépenses qu’ils doivent engager afin de bien vivre dans leur appartement ou maison. Ces dernières sont uniquement à leurs frais.
Tel est le cas, par exemple, du prix de l’électricité qu’ils ont dépensé au cours du mois, des dépenses de gaz ou d’énergie. Les factures seront uniquement de leur prérogative et n’engagent en rien la responsabilité du bailleur.
De même, toutes les petites réparations dues à l’utilisation des équipements du bien font partie des charges locatives non récupérables.
Ce peut être le cas des travaux de plomberie, des travaux de réparation des meubles, le remplacement des ampoules grillées, etc. Ces derniers concernent les espaces privés loués. Ils ne nécessitent pas d’aval préalable du propriétaire tant que le locataire ne va rien changer dans le bâti.
Qu’en est-il de la caution ?
On ne peut pas dire que la caution fasse partie des charges locatives. Effectivement, c’est une dépense que vous aurez peut-être à payer. Néanmoins, elle peut vous être intégralement remboursée à la fin du contrat du bail selon le cas.
On ne présente plus la caution. C’est généralement l’équivalent de 1 mois de loyer que vous allez verser au propriétaire avant même le début du bail. Elle lui servira de police d’assurance contre les impayés et les dégâts faits dans son bien.
En effet, après un état des lieux le jour de votre départ, le bailleur aura le droit de garder toute ou une partie de la caution pour payer les différentes réparations. Si il n’y en a pas, vous retrouverez l’intégralité de votre caution.
La caution n’est pas toujours obligatoire. Certains propriétaires s’en passent. D’ailleurs, si le loueur a souscrit à une assurance impayée, il n’aura plus le droit de vous demander une caution. Informez-vous directement auprès de votre bailleur.
Quelles sont les charges qui ne font pas partie des prérogatives du locataire ?
Pour autant, le locataire ne paie pas tout sous prétexte d’une charge locative. Certaines dépenses relèvent exclusivement du propriétaire bailleur. Tel est le cas, par exemple, de l’entretien général du bien. Selon la loi, il ne peut pas proposer à la location une habitation qu’il n’est pas saine.
À ce titre, il a l’obligation de payer les travaux qui consistent à remettre aux normes son appartement ou sa maison. Ce peut être, par exemple, les travaux d’isolation ou d’étanchéité sur l’immeuble.
En outre, les gros travaux sur le bâtiment sont aussi à la charge du propriétaire. Tel est le cas entre autres du ravalement de la façade, des travaux de peinture, de la rénovation électrique ou de la plomberie, etc.
En cas de besoin, il suffit au locataire d’envoyer une demande au propriétaire. Cette dernière devra lui être envoyée par lettre recommandée avec avis de réception.
Ce dernier dispose de 15 jours pour réagir avant l’avis de mise en demeure. Cette lettre devra être envoyée 3 fois avant de saisir une juridiction compétente : les bureaux de conciliation de la région.
Il est interdit de se lancer dans les travaux de rénovation en espérant les faire passer pour des charges récupérables par la suite. D’ailleurs, tous les gros chantiers ou les transformations à faire dans un logement loué devront obtenir l’accord du propriétaire.
Néanmoins, les deux parties peuvent convenir d’une manière afin de régler les dépenses pour les travaux. Ce peut être, par exemple, en les dédouanant des loyers si le bailleur ne dispose pas des fonds nécessaires pour les réaliser.
Bref, avant de vous lancer dans un contrat de location, il y a ces subtilités à connaître afin d’éviter les conflits avec les bailleurs. Outre le loyer, le locataire aura des charges à payer.
Néanmoins, ces dernières peuvent être assimilées directement au loyer. Ce qui facilite les choses et qui explique pourquoi certains locataires n’en ont pas conscience.Il n’en demeure pas moins que pour la sécurité des deux parties, les modalités concernant ces charges locatives doivent être mentionnées dans le contrat de bail.
