Être propriétaire implique une certaine vigilance dans le choix de vos locataires. Ces derniers doivent être en mesure de payer le loyer chaque mois, a contrario, vous risquez des difficultés de trésorerie, notamment si vous devez rembourser un emprunt immobilier.
Vos locataires doivent avoir des garanties solides, mais cela est loin d’être évident. Par ailleurs, personne n’est à l’abri d’une perte de salaire suite à une maladie, un accident, un décès…
Ce problème peut entraîner une incapacité pour payer le loyer, et ce, pendant plusieurs mois. C’est la raison pour laquelle, il existe la garantie loyer impayé.
La garantie loyer impayé : l’assurance d’être indemnisé
Effectivement, il peut arriver que votre locataire soit incapable de payer son loyer durant quelque temps ou alors, tout simplement, être de mauvaise foi et ne pas vouloir régler sa dette. Il faut vous protéger contre ça.
Grâce à l’assurance loyer impayé, vous pourrez être indemnisé en cas de non-paiement. Vous éviterez une perte de ressource, ce qui reste tout de même fort intéressant.
Cette garantie est incluse dans votre contrat d’assurance multirisque habitation, mais tout le monde ne le sait pas. Cette clause vous permettra également d’alléger les conditions de location, de ce fait, vous n’aurez plus peur de choisir des jeunes actifs, des retraités, des jeunes couples ou même des étudiants.
Aujourd’hui, il est difficile de trouver des locataires parfaits puisque les salaires des jeunes sont bas, et le plus souvent, ce sont eux qui sont à la recherche d’un logement. C’est aussi pourquoi ils ont tant de mal à faire aboutir leur projet.
Quoi qu’il en soit, avec cette assurance, vous serez couvert, avec un taux d’effort allant jusqu’à 37 % pour les divers profils :
CDI hors période d’essai en mobilité professionnelle,
Retraités,
Fonctionnaires,
Apprentis et étudiants,
TNS,
CDD.
La garantie loyer impayé vous permettra de jouir d’une prise en charge dès le premier impayé.
Vérifiez les ressources de vos locataires
Quoi qu’il en soit, vous serez couvert pour les loyers non perçus, mais aussi, en cas de dégradations du bien immobilier. Vous bénéficierez d’une protection juridique et certains frais liés au déménagement, garde-meuble, expulsion, frais de contentieux seront pris en charge.
Vous l’aurez compris, vous serez à l’abri des risques, néanmoins, il serait plus judicieux de vérifier l’exactitude des documents fournis par votre futur locataire et examiner avec soin ses revenus.
N’oubliez pas de demander une caution. Celle-ci permet de payer les dettes locatives, notamment les réparations si votre logement est abîmé et le non-paiement des loyers.
De plus, cela donnera l’occasion à votre locataire d’être plus vigilant en termes d’entretien de votre bien et dans le paiement des loyers.
Des tarifs variables selon les garanties
Il existe plusieurs niveaux de garanties, alors, il faudra choisir votre assurance en fonction de vos besoins et de vos finances. Plus le loyer est élevé, plus la cotisation le sera aussi, cela va sans dire.
Cette augmentation se situe entre 2 et 4,5 % du montant du loyer. Si vous possédez plusieurs logements en location, il est possible de profiter d’une baisse des cotisations en souscrivant une assurance pour vos habitations.
Évidemment, chaque contrat propose différentes garanties, alors, il faudra les comparer.
Plusieurs formules vous seront proposées, en conséquence, vous pourrez souscrire une garantie qui vous fera profiter :
D’un recouvrement total des loyers impayés,
D’un remboursement des frais de remise en état après des dégâts,
D’une indemnisation des frais liés aux procédures judiciaires.
Exiger un garant physique
Il n’y a rien de plus sécurisant que d’avoir quelqu’un qui va prendre en charge le paiement des loyers dans le cas où le locataire manque à ses engagements. C’est la raison d’être d’un garant physique. Son engagement est officiel dès que le contrat de bail est signé.
Sachez que vous pouvez exiger la remise d’un document signé par celui-ci pour être sûr qu’il va couvrir les impayés. Ce document est communément appelé acte de cautionnement solidaire.
Vous pouvez donc percevoir une caution solidaire pour couvrir les loyers impayés ou les éventuelles dégradations dans votre logement.
L’acte de cautionnement solidaire doit afficher la durée de l’engagement. Généralement, elle englobe toute la durée du bail. Cependant, le garant a le droit de se rétracter. Cette démarche ne pourra légalement être acceptée que s’il traverse une situation exceptionnelle telle qu’une perte d’emploi, un divorce ou un accident.
Pour se protéger d’une telle situation, vous pouvez inclure une clause de reconduction de l’engagement de manière tacite. Vous pouvez même préciser le nombre de renouvellement que vous jugez être sécurisant.
Faire appel à un garant personne morale
Sous forme de garant institutionnel, le principe du garant personne morale est initié par les spécialistes de gestion locative. Leur but est de garantir la sécurité des propriétaires en cas de loyer impayé.
Le locataire va leur envoyé son dossier pour avoir leur approbation. Après une analyse de solvabilité qui va vérifier l’authenticité des documents, le locataire va recevoir une notification dans seulement 24h.
L’avantage de ce processus, c’est qu’il est à la charge du locataire. Lorsqu’il sera éligible, il doit payer une cotisation mensuelle. Le montant sera calculé à partir d’un pourcentage du loyer. Bien sûr, le versement ne commencera que lorsque le locataire emménage dans le logement.
La cotisation mensuelle permet même de couvrir les procédures judiciaires dans le cas où vous subissez des litiges. Vous serez donc assuré quelle que soit l’issue de la situation.
Diversifier les pièces justificatives
Il existe des pièces justificatives de base qu’un locataire doit fournir. Il doit vous présenter sa pièce d’identité, ses dernières quittances de loyer, ses trois derniers bulletins de salaire, son attestation de travail et son dernier avis d’impôt sur le revenu.
Ces documents sont valables dans le cas où votre locataire est salarié. Cependant, il se peut qu’il soit un indépendant libéral, un étudiant ou des retraités. Notons que les commerçants ne disposent pas de la plupart de ces documents.
Votre demande de pièces justificatives doit alors s’adapter à la situation de votre locataire ainsi qu’à sa catégorie.
La liste autorisée pour ces différentes éventualités est fixée par le décret n° 2015-1437 du 5 Novembre 2015. Vous devez donc vous informer là-dessus avant d’exiger quoi que ce soit.
Recourir à une garantie visale
Il s’agit d’une caution gratuite qui est proposée par Action Logement. Elle va permettre de couvrir les loyers impayés et les dégradations locatives dans une résidence principale.
Autrement dit, Action logement va payer la somme due lorsque le locataire n’arrive pas à honorer ses engagements.
Action Logement sera plus tard remboursé par le locataire. L’échéance sera définie en fonction de la situation financière de ce dernier.
Pour obtenir une caution visale, le locataire doit faire une demande en ligne. Il va recevoir le visa dans un délai de 2 jours. C’est au tour du propriétaire de créer un compte sur le site après que le visa soit certifié.
Le montant couvert sera dans l’ordre de 1 500 euros en île-de-France. Il sera de 1 300 euros dans le reste du territoire. Concernant la durée, Action Logement peut prendre en charge jusqu’à 36 mois pour un salarié et 9 mois pour un étudiant.
