Pour gagner, il faut savoir faire le bon investissement. C’est une règle en or que nombreux sont obligés de suivre surtout dans le secteur immobilier. Investir dans un bien de valeur représente des enjeux énormes surtout avec des prix en constant changement du aux flux.
Toutefois, sans prendre en compte les prix pour la valeur brute d’un bien, il y a aussi des lois. Car une fois un bien acheté, d’autres factures sont à régler notamment vis-à-vis de l’impôt. Des lois sont mises en place pour réduire ces impôts. Celle qui concerne les impôts sur les revenus est la Loi Pinel.
Et elle est appliquée à Nice, en quelques lieux. L’idée est maintenant de retrouver les zones recouvertes par cette loi pour effectuer une bonne affaire dans le cadre d’un investissement dans du logement locatif.
Qu’est-ce que la loi Pinel ?
Le dispositif Pinel, du nom de Sylvia Pinel, ministre du Logement, est une disposition du code général des impôts français introduite par la loi de finances 2015 qui offre une possibilité de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu à l’occasion d’un investissement locatif si l’investisseur s’engage à louer le logement nu en tant que résidence principale pour une durée minimale de six ans.
L’objectif de cette disposition est d’inciter à l’investissement des contribuables dans l’immobilier neuf ou en état futur d’achèvement, ou bien à modifier la destination d’un local pour en faire un logement.
Une loi qui ne concerne que le logement locatif
Cette loi ne prend pas en vigueur tous les logements, elle ne prend en compte que les logements locatifs. Elle vise alors à soutenir la construction de logements dans des zones dites “tendues” (c’est-à-dire où la demande excède l’offre), proposer une offre de logements intermédiaires pour les ménages n’ayant pas accès au logement social et qui rencontrent des difficultés à trouver des logements sur le marché libre, offrir une possibilité d’investir clef en main pour les ménages fortement fiscalisés qui n’ont ni le temps ni les connaissances pour investir dans l’ancien.
La loi Pinel concerne également l’ancien réhabilité quand le logement ne satisfait pas aux caractéristiques de décence, détaillées à l’article 6 de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989. Les travaux de réhabilitation doivent permettre au logement de se conformer aux conditions d’attribution du label “haute performance énergétique rénovation” ou du label Bâtiment Basse Consommation.
La classification d’un bien Pinel ancien est faite à partir d’un état descriptif établi par un technicien indépendant (architecte, diagnostiqueur agréé, ingénieur conseil, géomètre). L’état descriptif est réalisé à partir d’un document de l’administration fiscale.
Nice, la ville en pleine croissance
Étant donnée la croissance importante de Nice, il est nécessaire d’y instaurer de nouveaux programmes. Les appartements neufs et les nouvelles maisons sont alors des mises majeures. Et ces nouvelles constructions bénéficient de la Loi Pinel à Nice. D’où une poussée accrue pour les achats dans le neuf.
Nice se retrouve en zone A dans son ensemble. C’est-à-dire qu’elle est comprise dans une zone où les prix des logements sont élevés. C’est aussi une agglomération qui attire particulièrement les jeunes, les anciens et les travailleurs. Avec la proximité de Sophia-Antipolis, il est facile d’y trouver de belles propositions.
Avec de tels points positifs, les offres n’arrivent plus à suivre les demandes. Une raison pour laquelle la construction dans le neuf dans le cadre de la location est poussée. Surtout que presque l’ensemble de la commune est comprise par la loi Pinel.
Où investir alors à Nice ?
Comme il a été dit, le manque de bien locatif est la raison pour laquelle la demande est en aussi forte augmentation. Et les logements de type T2 et studios sont les plus en vue car ils sont plus accessibles par les étudiants et les jeunes couples. Jouissant d’une richesse culturelle assez impressionnante, les zones les plus convoitées sont le Vieux Nice et le secteur des Musiciens.
Ils constituent des piliers de réjouissance importante pour une jeunesse dorée. A Nice, l’ancien fait plus de vague que le neuf. C’est-à-dire que le programme dans du neuf est insuffisant. Partir dans le neuf et faire des projets de constructions devient alors plus rentable. Car on part d’un chiffre pouvant atteindre les 6 000 euros pour le m2. Un business rentable surtout dans le cadre d’une location.
Avec une nouvelle liaison, Le quartier de la Libération est aussi un point intéressant. En effet, un nouveau tramway est venu renforcer la notoriété de la place. Les jeunes et les nouveaux travailleurs trouvent en ce nouveau moyen de transport un déplacement plus facile.
Les points les plus rapprochés du tramway sont les plus conseillés. Étant donné que c’est le cas de nouvelles constructions, il faut alors miser sur leurs attentes et budgets. Donc des logements neufs qui leur seront facilement accessibles. Pour un bon investissement, on conseille également le quartier du Nord. Pour une rénovation, on peut profiter un rendement brut de 4 à 5%.
Les quartiers populaires de l’Ouest offrent également de belles opportunités. Avec une notoriété qui est toujours de mise, ces quartiers –surtout ceux de Magnan ou le boulevard de la Madeleine- attire toujours la convoitise. On peut s’y atteler avec du neuf avec une espérance de regain important grâce au dispositif de Pinel.
La ville, un bon point pour de nouvelles installations
Et par nouvelles installations on part sur les logements dotés d’ascenseurs. Étant donné que Nice est une agglomération prisée, les logements neufs sont les plus recherchés. Tous les quartiers sont compris bien que d’autres sont plus prisés. La plupart des quartiers de la commune est alors comprise dans la Loi Pinel.
Et pour une mise plus importante, autant mettre en avant des logements dotés d’ascenceurs. Car ce type d’installation n’est pas très présent dans le patrimoine niçois. Ce qui équivaut à une rentabilité plus alléchante surtout que les vieux retraités en ont largement besoin. L’ascenseur est aussi un signe de modernité, un point largement apprécié.
Les conditions à suivre pour profiter de la loi Pinel
Évidemment, cela concerne les personnes qui veulent investir dans le neuf. Le bien en question a été acheté ou construit mais dans tous les cas, il est destiné à être loué. Et pour tirer profit de la déduction d’impôt de la loi Pinel Nice, certaines conditions sur la location et les locataires doivent être respectées:
Appliquer le plafonnement des loyers : la loi Pinel encadre les loyers en fonction de la zone du bien immobilier acquis. En zone A, la location maximale est de 12,42 €/m².
Appliquer les plafonds de ressources des locataires en zone A bis zone A zone B zone C.
Personne seule : 36 831 €
Couple : 55 045 €
Personne seule ou couple avec 1 personne à charge : 66 169 €
Personne seule ou couple avec 2 personnes à charge : 79 257 €
Personne seule ou couple avec 3 personnes à charge : 93 826 €
Personne seule ou couple avec 4 personnes à charge : 105 584 €
Majoration par personne à charge : + 11 764 €
Vous pouvez vous faire aider par le cabinet Bertrand-Demanes qui met en place des stratégies rodées sur les investissements locatifs. Il propose un accompagnement satisfaisant pour une fiscalité plus importante.
