La loi Carrez est un dispositif de protection au profit des acheteurs immobiliers. Grâce à cette régulation, ces derniers évitent des cas d’abus au niveau du coût d’acquisition des biens.
En principe, elle permet de déterminer la surface privative de l’espace en vente. Cette information doit impérativement figurer sur les documents officiels régissant la transaction. En cas de manquement, certaines procédures sont applicables.
La pénurie immobilière peut parfois inciter certains propriétaires à vendre leurs biens à des prix plus élevés qu’ils ne le valent. Certains acheteurs motivés à l’achat se laissent tentés par certaines de ces offres malgré le niveau quelque peu élevé des tarifs. Ainsi, les autorités judiciaires ont jugé nécessaire d’instaurer une régulation visant à protéger les acquéreurs des abus de ce genre.
La règlementation, baptisée « loi Carrez », se veut d’instaurer plus de visibilité dans une transaction immobilière. Grâce à elle, les acquéreurs sont informés de la surface privative du bien en vente.
Cette donnée peut constituer un premier indice pour faire une estimation du logement en question. Pour éviter d’éventuelles tentatives frauduleuses, il est préférable de recourir à l’expertise de certains professionnels en la matière.
Ainsi, certaines démarches judiciaires parfois complexes et encombrantes sont applicables en cas de manquement. Si le vendeur néglige de mettre cette information sur les documents officiels, l’acheteur peut enclencher la procédure adaptée.
Dans le cas où il renseignerait des données fausses, il existe également des actions concevables. Dans tous les cas, le seul garant d’un accord sans imbroglio est de se faire accompagner d’un professionnel tout au long de la transaction.
Loi Carrez : qu’est-ce que c’est ?
Certains propriétaires sont parfois tentés de flamber le prix de leurs biens en vente en raison de la pénurie du logement. La loi Carrez a été adoptée dans le but de protéger les acheteurs potentiels d’éventuels abus au niveau du coût d’acquisition. Dans les détails, la loi Carrez contraint les vendeurs d’une copropriété à informer les clients potentiels de la surface exacte du bien commercialisé.
Certaines consignes sont à respecter lors de la prise de mesure. Ainsi, pour mesurer efficacement la superficie de votre espace, il est indispensable de passer par le système de métrage approprié.
Plus concrètement, il faut mesurer la surface privative du lot mis en copropriété sans tenir compte de l’espace occupé par les murs, cloisons, gaines, embrasures d’ouverture (Portes et fenêtres), les marches et les cages d’escalier.
Ce dispositif est applicable à n’importe quel lot en copropriété d’une superficie de plus de 8,2 mètres carrés, qu’il soit utilisé à des desseins professionnels, commerciaux ou en tant qu’habitat.
Le recours à l’expertise d’un professionnel demeure la meilleure alternative en cas de doute. Ainsi, vous encourez beaucoup moins de risque d’abus. Cependant, cela n’est pas utile si vous pouvez vous-même vous occuper de toutes les vérifications à faire.
- Quels types de logements sont concernés ?
La loi Carrez s’applique à l’intégralité des biens immobiliers tant qu’ils soient en copropriété. Et elle n’est recevable que pour ces types de logements. Cette règlementation n’est donc pas valable lors d’un achat de maison individuelle.
Plus précisément, elle n’est pas nécessaire. Si c’est votre cas, renseignez-vous sur d’autres régulations qui pourraient éventuellement vous protéger contre des abus.
On distingue deux types de copropriété. Ladite verticale concerne les appartements dans un immeuble. Ces types de bâtisses sont considérés comme étant les résidences de copropriété par excellence. Et celle décrite comme étant horizontale parle des maisons en lotissement. Celles-ci sont des espaces de copropriété par définition. Il faut savoir faire la différence puisqu’il s’agit de deux concepts bien distincts.
Néanmoins, les règles de calcul sont les mêmes que la résidence convoitée soit un appartement d’immeuble ou une maison en lotissement. Les personnes qui passent par des agences ont rarement besoin d’accompagnement supplémentaire pour se protéger contre des vendeurs malhonnêtes. Elles sont rarement exposées à de graves cas d’abus. En général, les agences immobilières détectent de telles situations très facilement.
- Quels éléments sont pris en compte dans le calcul ?
Les pièces de plus de 1,80 mètre sont uniquement concernées par la loi Carrez. Autrement dit, les espaces dotés d’une hauteur sous plafond inférieure à ce ratio n’entrent pas en ligne de compte dans le calcul de la surface.
Pareillement, le métrage n’inclut pas la superficie occupée par des balcons ou des terrasses. Ces espaces peuvent constituer une valeur ajoutée pour le local, mais ils ne tiennent aucune fonction primordiale dans le métrage.
À contrario, les vérandas et les loggias sont comprises dans la formule de calcul. Cette règle demeure valable même pour des espaces de moins de 8 mètres carrés. À la seule et unique condition toutefois que celui-ci soit une surface réellement privative et non une partie commune exploitée pour devenir un espace privatif. Les caves, parkings et garages, quant à eux, ne font pas partie de la surface Carrez.
Les placards sont considérés comme cas particulier. Ils peuvent être pris en compte selon qu’ils possèdent une hauteur sous plafond de 1,80 mètre ou non. Les critères sont donc les mêmes que pour définir si un espace spécifique est pris en compte ou non. Il faut aussi qu’il ait un niveau de plancher identique à la pièce. Les combles et les greniers sont inclus dans le calcul qu’ils soient aménagés ou non.
Comme d’ores et déjà indiqué précédemment, pour procéder au métrage, il convient de mesurer la surface du plancher en déduisant les cloisons, les murs, les marches, les cages d’escalier, les gaines ainsi que les embrasures de portes et de fenêtres. Une fois le calcul effectué, l’attestation peut être valable pendant une durée indéterminée sauf en cas de modification intérieure du logement.
- Quelle différence avec la surface habitable ?
La superficie habitable se calcule de manière similaire que la surface privative de la loi Carrez. La différence réside dans le fait que la formule en surface habitable ne tient pas compte des combles non aménagés, des sous-sols, caves, remises ou garages. Les terrasses, les balcons, les loggias et les vérandas n’entrent pas non plus en ligne de compte, tout comme les séchoirs extérieurs et les locaux communs.
La surface habitable fait partie des éléments indispensables dans le calcul de la prime d’assurance habitation. Les professionnels de la couverture d’assurance ajoutent le nombre de pièces habitables à cette valeur pour effectuer le calcul.
Toutes transformations apportées au niveau des espaces habitables doivent être signalées auprès de l’assureur. Il faut faire une déclaration dans les plus brefs délais après les modifications.
Dans le cas contraire, vous encourez un risque de refus d’indemnisation en cas de sinistre. Toutes les parties innovées sont affectées par cette éventualité. Ainsi, il vaut mieux prendre certaines précautions adaptées en vue de profiter d’une compensation complète et suffisante. Autrement dit, vous devez déclarer chaque modification effectuée dans votre logement auprès de votre assureur.
Qui est autorisé à faire un diagnostic ?
Les règlementations en vigueur n’exigent aucune intervention d’experts spécifiques. Toute personne concernée par la vente peut procéder au calcul de la surface privative. Vous pouvez donc le faire vous-même.
Il suffit de connaitre les règles de calcul de base est le tour est joué. Pour ce faire, il faut déjà vous imprégner des connaissances en la matière pour accomplir efficacement le calcul de la surface privative de votre bien. Nul besoin de passer par un autre mandataire.
Le recours à un spécialiste en la matière est toutefois toujours recommandé. En effet, rien n’égale l’expertise d’un vrai professionnel dans le domaine. L’établissement de votre relevé se fera plus aisément.
Et le résultat sera sans doute plus fiable. En sus, ce prestataire peut vous indiquer quelles surfaces étaient prises en compte et lesquelles ne l’étaient pas. Si vous prévoyez des projets de rénovation, vous n’aurez plus à passer par un mandataire.
Vous allez le faire vous-même. Il ne vous reste plus qu’à déclarer les transformations apportées chez votre assureur afin de prévenir d’éventuels sinistres à venir. Cela vous permet de réaliser un travail sûr.
Comme on dit souvent, on n’est jamais mieux servi que par soi-même. Effectivement, il se peut que le prestataire engagé ne soit pas assez compétent pour la tâche à effectuer. Les conséquences pourraient être néfastes.
- Quelles sont les règles à respecter ?
À l’image de bien d’autres législations, la loi Carrez prévoit certaines obligations. D’éventuelles erreurs lors de la prise de mesure peuvent être mal vues du côté de la partie inverse. Ainsi, malgré que le recours à un professionnel ne soit pas obligatoire, il est toujours préférable de faire appel à un géomètre-expert, architecte ou diagnostiqueur immobilier. Ils sont assurés contre le risque d’erreur. Ce qui permet de sécuriser la vente de votre logement.
L’absence de la surface Carrez dans le compromis de vente ou la promesse unilatérale de vente peut entrainer la nullité de l’avant-contrat. Cependant, rares sont les acquéreurs qui enclenchent des actions procédurales pour le plus souvent fastidieuses pour cette raison.
De plus, cette information est quasiment toujours précisée sur l’acte de vente définitif. Si ce n’est pas le cas, l’acheteur peut exercer son droit en suscitant l’intervention des autorités judiciaires.
Les cas les plus récurrents concernent des erreurs de mesures. Dans ce contexte, il est possible que l’acquéreur demande une réduction des prix si la différence entre la mesure indiquée et la mesure réelle est supérieure à 5%. Ce qui laisse une marge plus ou moins profitable pour le vendeur s’il le veut. En passant par un spécialiste, les deux parties évitent des actes frauduleux dans le genre.
- Quelles conséquences en cas de manquement ?
Si le vendeur manque à son obligation, soit d’informer l’acquéreur potentiel de la surface privative du bien en vente, le dernier peut demander la nullité de l’accord de vente. Le manquement de la part de la partie à l’origine de la cession immobilière désengage les acheteurs de toutes responsabilités liées à leur entente mutuelle. Ce qui leur donne le droit de rompre le contrat avant la signature de l’acte authentique.
Si les documents officiels de vente intègrent bel et bien la mention et que l’acheteur a d’ores et déjà levé son droit d’option, la situation devient nettement plus complexe. Dans ce cas de figure, la vente est considérée comme étant juridiquement conclue. La sollicitation de nullité du contrat et la demande de diminution du prix du bien ne sont plus envisageables. Ces procédures sont uniquement recevables en situation d’absence de mention.
Les seules alternatives qui se présentent à l’acheteur sont de demander une entente à l’amiable au vendeur sur une éventuelle réduction tarifaire ou de prévenir une action en justice fondée. À ce moment-là, vous ne parlerez pas de la loi Carrez, mais sur du droit général des contrats. Vous aurez plus de chance de toucher la partie inverse que si vous insistiez sur les droits que vous ne pouvez obtenir avec la loi Carrez uniquement.
- Quelles conséquences en cas d’erreur ?
En cas d’inexactitude, les futurs propriétaires peuvent passer au niveau supérieur et enclencher certaines démarches judiciaires. Arrivé à cette phase, leur objectif sera de diminuer le coût du bien immobilier. Sinon, ils peuvent demander de façon amicale à la partie inverse de remplir ses obligations comme convenu. Celle-ci doit donc renseigner l’information en question sur le contrat final de vente.
Dans le cas où la mention est absente sur l’acte de vente authentique ou contrat de vente définitif, l’acheteur peut demander l’invalidité de l’entente en raison d’un manquement de la part du vendeur. Pour ce faire, il se rapproche du tribunal de grande instance. En général, il a jusqu’à 30 jours après la signature du contrat pour intervenir.
Enfin, il est possible de solliciter une réduction du prix du bien en vente. Dans le cas où le tarif a été établi au mètre carré, la demande est très facilement recevable. Une telle situation est rare sur le marché. Plusieurs sont pris en compte dans la définition du coût proposé. La meilleure option demeure de s’entretenir amicalement avec la partie inverse en vue de se mettre d’accord sur une solution profitable pour chacune des parties affectées.
