Au cœur des préoccupations de nombreux citoyens soucieux de leur pouvoir d’achat, la question des impôts reste un sujet incontournable.
Pourtant, il existe des moyens légaux pour réduire son imposition, notamment à travers l’investissement immobilier.
La loi Pinel : un dispositif propice à l’investissement locatif
La loi Pinel, consultable sur loi-pinel.fr, est certainement l’une des mesures de défiscalisation les plus populaires en France. Reconduite jusqu’au 31 décembre 2024, elle a été mise en place par l’État afin de relancer la construction de logements neufs.
Ce dispositif permet aux contribuables français d’investir dans un logement neuf, et ce même sans apport, tout en bénéficiant d’une réduction d’impôt.
La loi Pinel se caractérise par son approche incitative en matière d’investissement locatif.
En effet, pour bénéficier de la réduction d’impôt, les investisseurs s’engagent à mettre leur bien en location pour une durée déterminée. Le taux de réduction d’impôt varie en fonction de cette durée de location : 12% pour 6 ans, 18% pour 9 ans et jusqu’à 21% pour 12 ans.
Même si on ne parle que de 12% de réduction d’impôt, cela reste intéressant. Sachez que le dispositif Pinel est accessible à tous les contribuables français, ainsi qu’aux résidents sur le territoire français payant leurs impôts en France.
Le dispositif Malraux : pour valoriser le patrimoine historique
Le dispositif Malraux est une autre option pour les investisseurs souhaitant réduire leur imposition.
Ce dispositif offre une réduction d’impôt pour les travaux de rénovation réalisés sur des biens immobiliers situés en secteur sauvegardé, ou dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager.
Avec la loi Malraux, vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt de 22% à 30% du montant des travaux de restauration engagés.
Ce taux de réduction d’impôt dépend de la zone où est localisé le bien immobilier : il est fixé à 22% pour les biens se trouvant dans un site patrimonial remarquable, et passe à 30% si le logement se trouve dans un site patrimonial remarquable, dans un secteur sauvegardé, dans un quartier présentant une concentration élevée d’habitats anciens dégradés ou dans un des quartiers anciens dégradés.
Il n’y a pas de plafonnement global, mais le montant des travaux est plafonné à 400 000 euros sur une période de 4 ans.
La loi Censi-Bouvard : une opportunité pour l’investissement en résidence de services
La loi Censi-Bouvard offre un avantage fiscal aux personnes qui investissent dans des résidences de services neuves. Ces résidences peuvent être des établissements pour personnes âgées ou handicapées, des résidences étudiantes, ou encore des résidences de tourisme classées.
La loi Censi-Bouvard permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de 11% du prix de revient du logement, étalée sur 9 ans. De plus, la récupération de la TVA à 20% sur l’achat du bien est aussi un avantage majeur de ce dispositif.
C’est en 2009 que le texte de l’amendement Censi-Bouvard a été proposé à l’Assemblée nationale, puis est entrée en vigueur en 2013 ; la loi de finances 2019 a fixé la date de limite de ce dispositif à la fin de l’année 2022.
Le dispositif Denormandie : pour favoriser la rénovation des centres-villes
Ce dispositif, nommé d’après le ministre du Logement qui l’a initié, encourage la rénovation de l’habitat ancien dans les centres-villes ; il a également pour but de contribuer à la rénovation énergétique des logements français.
Le principe est similaire à la loi Pinel, mais s’applique à l’immobilier ancien avec des travaux. De plus les deux lois diffèrent sur les villes éligibles.
Le dispositif Denormandie offre une réduction d’impôt sur le revenu à hauteur de 12%, 18% ou 21% du montant de l’investissement, selon que le bien est loué pendant 6, 9 ou 12 ans.
Même si ces réductions d’impôts paraissent intéressantes, les particuliers se plaignent des contraintes de ce dispositif.
Le déficit foncier : une solution pour les propriétaires bailleurs
Ce dispositif est relativement méconnu des investisseurs. Le déficit foncier, appelé aussi loi déficit foncier, est un dispositif de défiscalisation qui permet aux propriétaires bailleurs de déduire de leurs revenus fonciers la totalité des dépenses de travaux engagées. Cela permet de diminuer le montant des revenus fonciers imposables.
Le dispositif de déficit foncier est particulièrement intéressant pour les investisseurs ayant des revenus fonciers importants, car il permet de déduire jusqu’à 10 700 euros par an de son revenu global.
Les primo-investisseurs peuvent également s’intéresser à cette solution de défiscalisation, car sachez que dans le cadre du déficit foncier, tous les biens immobiliers sont éligibles. Notez toutefois que la principale condition pour en bénéficier réside dans le choix de l’imposition des revenus locatifs via le régime réel.
Dans cet univers complexe de la fiscalité immobilière, ces dispositifs de défiscalisation sont des outils précieux qui vous permettent d’optimiser votre investissement.
Chacun d’entre eux a ses spécificités et répond à des objectifs différents, il est donc essentiel de bien les connaître afin de choisir celui qui correspond le mieux à votre situation et à vos objectifs patrimoniaux.
La loi Monuments Historiques : un dispositif idéal pour les amoureux du patrimoine
Entré en vigueur en 1913, le dispositif Monuments Historiques a été instauré pour favoriser la restauration des biens ayant une grande valeur historique, artistique ou architecturale.
Il s’adresse aux particuliers qui souhaitent investir dans l’achat, la rénovation et l’entretien d’un bien classé Monuments Historiques ou inscrit à l’Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques.
Les avantages fiscaux de ce dispositif sont nombreux, notamment la déduction de la totalité des travaux de restauration sans plafond, à condition que le bien soit conservé pendant au moins 15 ans.
Les dépenses de travaux sont intégralement déductibles du revenu global de l’investisseur, le dispositif Monuments Historiques est donc particulièrement avantageux pour les contribuables fortement imposés. De plus, à la revente, le bien est exempt d’impôts sur la plus-value.
Le bien doit être accessible au public une partie de l’année, cet aspect peut donc être un frein pour certains investisseurs, mais il favorise la préservation et la valorisation du patrimoine français, ce qui est l’objectif premier de cette loi.
Certains investisseurs peuvent également voir dans la durée minimale de conservation du bien de 15 ans un inconvénient dans ce dispositif.
La location meublée non professionnelle (LMNP) : une option intéressante pour les petits investisseurs
La location meublée non professionnelle (LMNP) est un statut fiscal qui permet de bénéficier de certains avantages fiscaux lorsqu’on loue un bien immobilier meublé.
Le principal avantage du statut LMNP est la possibilité de déduire les charges et les amortissements de l’immobilier locatif des revenus locatifs.
Le statut LMNP permet également de récupérer la TVA sur le prix d’achat du bien, à condition que ce dernier soit neuf et situé dans une résidence de services (étudiante, senior, tourisme…).
De plus, le régime fiscal du LMNP est particulièrement favorable puisque les bénéfices sont imposés dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), ce qui permet d’appliquer un abattement forfaitaire de 50% pour les frais, voire de déduire les charges réelles si elles sont supérieures.
Le statut de Loueur en meublé professionnel (LMP) : pour les investisseurs plus ambitieux
Le statut de Loueur en meublé professionnel (LMP) offre des avantages fiscaux similaires à ceux du statut LMNP, mais il est plus exigeant en termes de conditions à respecter.
Pour bénéficier du statut LMP, il faut notamment que les recettes annuelles tirées de cette activité soient supérieures à 23 000 euros, et qu’elles représentent plus de 50% du revenu global du foyer fiscal.
En contrepartie, les Loueurs en meublé professionnels peuvent déduire de leur revenu global les déficits générés par leur activité, sans limite de montant. De plus, ils bénéficient d’une exonération de l’ISF (Impôt sur la Fortune Immobilière) sur la valeur de leur patrimoine professionnel.
Le statut de LMP est donc particulièrement intéressant pour les investisseurs souhaitant se constituer un patrimoine immobilier conséquent.
Conclusion : La défiscalisation, une stratégie d’investissement à ne pas négliger
L’investissement immobilier offre de nombreuses opportunités de défiscalisation. Que ce soit à travers les dispositifs Pinel, Malraux, Censi-Bouvard, Denormandie, les Monuments Historiques, la LMNP ou le LMP : chaque investisseur peut trouver un dispositif adapté à ses besoins et à sa situation fiscale.
Il est essentiel de bien comprendre les spécificités de chaque dispositif de défiscalisation avant de se lancer. En effet, tous ne se valent pas en termes d’avantages fiscaux. et certains peuvent être plus adaptés à votre situation que d’autres.
Il est donc recommandé de se faire accompagner par un professionnel pour optimiser votre investissement. Sachez que vous pouvez cumuler plusieurs dispositifs sur un seul et même bien.
En conclusion, l’investissement immobilier est une stratégie de placement qui permet de se constituer un patrimoine, et de réduire son impôt sur le revenu.
Il convient néanmoins de bien évaluer les risques, et de ne pas négliger les autres aspects de l’investissement, tels que le rendement locatif ou la plus-value potentielle à la revente.
